Resmi Gazete’de yayımlanan kentsel dönüşüm yönetmeliği değişikliğiyle birlikte, riskli yapılarda yüzde 50+1 çoğunlukla alınan kararlar bağlayıcı hale geldi. Uzmanlar, toplantı ve tebligatların takip edilmemesi halinde maliklerin hisselerinin açık artırmayla satışa çıkarılabileceği konusunda uyarıyor.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’un uygulama yönetmeliğinde yapılan değişiklik, Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Yeni düzenleme ile birlikte kentsel dönüşüm süreçlerinde önemli bir eşik aşılırken, tapu ve hisse sahipleri için de yeni bir dönem başladı.
Artık riskli yapılarda parsel birleştirme, yeniden bina yapımı, kat karşılığı projeler, hisse satışı ve gelir paylaşımı gibi kritik kararlar, maliklerin salt çoğunluğu yani yüzde 50+1 oyla alınabilecek. Uzmanlar ise toplantı duyuruları ve tebligatların yakından takip edilmemesi halinde vatandaşların paylarının satış süreciyle karşı karşıya kalabileceğine dikkat çekiyor.
Tek bir malik süreci başlatabilecek
Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı (KENTSEV) Başkanı Haldun Ersen, yeni düzenlemeyle riskli yapı yıkıldıktan sonra tapudaki “riskli yapı” şerhinin kaldırılacağını, bunun yerine taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında işlem göreceğine dair kayıt düşüleceğini belirtti.
Ersen, artık tek bir hak sahibinin başvurusu ile sürecin başlayabileceğini vurgulayarak, “Bir kişi itiraz ettiği için bütün sürecin kilitlenmesi dönemi sona erdi. Toplantı bilgileri muhtarlık ilanı, bina panosu, noter ve elektronik tebligat yoluyla bildirilecek. Salt çoğunlukla alınan kararlar resmi tutanağa bağlanacak. Böylece ‘haberim yoktu’ tartışmaları büyük ölçüde azalacak” dedi.
Kabul etmeyenlerin hissesi açık artırmayla satılabilecek
Yeni düzenlemeye göre, salt çoğunlukla alınan kararı kabul etmeyen maliklerin hisseleri, rayiç bedelin altında olmamak şartıyla açık artırma yoluyla diğer paydaşlara satılabilecek. Paydaşların almaması halinde ise Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya ilgili kamu kurumları devreye girecek.
Ersen, yıkılan binanın arsasının satışına karar verilmesi halinde önceliğin kamu kurumlarında olduğunu belirterek, “Kamu satın alırsa hak sahipleriyle konut veya iş yeri sözleşmesi yapılabilecek. Bu düzenleme ‘arsa satıldı ama biz ortada kaldık’ endişesini azaltmayı amaçlıyor” diye konuştu.
İmar hakkı başka parsele taşınabilecek
Yönetmelikle getirilen önemli yeniliklerden biri de imar hakkı transferi oldu. Zeminin yapılaşmaya uygun olmaması halinde, maliklerin imar hakları başka parsellere taşınabilecek. Ancak bu işlem için diğer maliklerin onayı gerekecek.
Ayrıca 1 Ocak 2024’ten sonra alınan yapı ruhsatlarında müteahhit teminatlarının yüzde 6 oranına göre yeniden düzenlenebilmesi, sektörde maliyet baskısı yaşayan firmalara rahatlama sağlayacak.
“Amaç vatandaşın korunması”
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, kamuoyunda dolaşan “devlet vatandaşın malına el koyacak” iddialarının gerçeği yansıtmadığını belirtti. Kiraz, düzenlemenin temel amacının kötü niyetli satışları engellemek ve azınlık maliklerin haklarını korumak olduğunu söyledi.
Kiraz, dönüşüm sürecinin başında toplantı zorunluluğu getirildiğini, kararların salt çoğunlukla alınacağını ve katılmayanların paylarının yasal sürecin ardından açık artırmayla satılabileceğini ifade etti.
“Süreç hızlanacak, şeffaflık artacak”
Şehircilik, Kentsel Dönüşüm ve Entegre Tesis Yönetim Derneği Başkanı Hüseyin Kılınçarslan ise düzenlemeleri, kentsel dönüşümün hızlandırılması ve şeffaflaştırılması adına stratejik bir adım olarak değerlendirdi.
Kılınçarslan, “Karar alma süreçlerindeki uzlaşmazlıklar dönüşümün önündeki en büyük engeldi. Yüzde 50+1 şartı bu kronik soruna çözüm getiriyor. Aynı zamanda afet riski altındaki yapıların daha hızlı güvenli hale gelmesini sağlayacak” dedi.
Uzmanlardan kritik uyarı: Tebligatları mutlaka takip edin
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel de yapılan değişikliklerin sürecin kalitesini artırdığını belirterek, özellikle toplantı ve bilgilendirme aşamasının önemine dikkat çekti.
Uzmanlar, yeni dönemde maliklerin elektronik tebligat, bina ilanları ve muhtarlık duyurularını düzenli kontrol etmeleri gerektiğini vurguluyor. Aksi halde, toplantılara katılmayan veya süreci takip etmeyen tapu sahipleri, hisselerinin açık artırmayla satışa çıkarılmasıyla karşı karşıya kalabilir.
